2025년 부동산 증여세율 개정! 10년 공제 활용 절세 전략 완벽 분석

증여세 계산은 가액 산정, 공제 적용, 세율 적용 3단계로 이루어집니다.

1단계: 증여재산 가액 산정

시가, 감정평가액, 기준시가 순으로 결정됩니다.

• 시가 적용: 증여일 전후 6개월 이내 유사 매매 사례, 감정가 우선.
• 기준시가 적용: 시가 인정 어려운 경우.
• 주의: 실제 시가 적용이 세금 부담에 유리.

예: 7억 시가 아파트는 7억으로, 시가 없으면 5억 기준시가 적용 가능. 최신 시세 파악이 중요.

1. 실거래가, 유사 매물 시세 조사.
2. 감정평가 의뢰 (필요시).
3. 국세청 기준시가 확인.
4. 증여일 기준 시가로 가액 확정.

2단계: 증여재산공제 적용

관계별 공제 한도를 10년 단위로 적용합니다.

• 배우자: 6억 원
• 직계존속 (성인): 5천만 원 (미성년자 2천만 원)
• 기타 친족: 1천만 원
• 혼인·출산 추가 공제: 1억 원 (2024년 1월 1일 시행)

10년 내 합산액이 공제 한도를 초과하면 과세됩니다. 증여 계획 시 10년 기간 고려 필수.

실제 증여 시나리오와 절세 전략을 알아봅니다.

실제 계산 예시

상황: 5억 아파트를 아버지→성인 아들 증여 (2024년 기준).

• 증여재산가액: 5억 원
• 증여재산공제: 5천만 원 (직계존속)
• 과세표준: 4.5억 원
• 산출세액: 1억 이하 1천만 + (3.5억 × 20%) = 8천만 원
• 신고세액공제 (3%): 240만 원
• 최종 납부세액: 7,760만 원

부담부증여 시 채무 인수액 제외 후 과세. 2023년 7월 이후 규정 변화 확인 필요.

핵심 절세 전략

2025년 개정 세율을 이해하고 10년 공제, 증여 타이밍 등 절세 전략을 활용하면 납세 부담을 줄일 수 있습니다.