1주택 양도세 비과세 2025: 2년 거주 요건, 12억 초과, 양도세 계산법

1세대 1주택 양도세 비과세는 세금 면제 혜택입니다. '조정대상지역'과 '거주 기간' 이해가 중요합니다. 2025년 현재, 단순 '2년 보유'만으로는 부족합니다.

핵심 1: '2년 보유' 기본, '2년 거주'는 조정지역의 함정

기본 요건은 2년 보유입니다. 하지만 '조정대상지역' 여부에 따라 '2년 실거주'가 추가됩니다.

• 비조정지역: 2년 보유 시 비과세 (단, 12억 초과분 과세).
• 조정지역: 2년 보유 + 2년 실거주 필수.

주택 취득 당시 조정지역이었다면, 양도 시점에 해제되어도 2년 거주 요건이 적용됩니다. 2017년 8월 3일 이후 취득 시 특히 중요합니다.

[3단계: 조정지역 주택, 2년 거주 요건 확인]

1. 주택 취득일 확인.
2. 취득 당시 조정지역 지정 여부 확인.
3. 실제 거주 기간 산정 및 증빙 (2017.8.3 이후 조정지역은 2년 거주 필수).

핵심 2: '12억 초과 고가주택'과 장기보유특별공제

양도가액 12억 원 이하 주택은 비과세입니다. 12억 원 초과 시, 초과분에 대해 과세됩니다.

과세 대상 양도차익 = 총 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

'장기보유특별공제'는 보유 기간에 따라 공제액을 늘립니다. 1세대 1주택자는 2년 보유 시 기본 공제, 10년 보유 및 2년 거주 시 최대 80% 공제받습니다.

• 장기보유특별공제는 12억 초과분에 적용되어 세금 부담을 줄입니다.
• 2년 거주 시 높은 공제율(최대 80%) 적용되므로 유리합니다.

고가주택 매도 시, 12억 초과분 과세와 장기보유특별공제 활용을 위한 보유·거주 기간 점검이 필수입니다.

다양한 특수 상황에서는 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용될 수 있습니다. 특례 조항 이해가 필수적입니다.

일시적 2주택, 상속·증여, 혼인·동거 봉양

이 경우, 특정 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

부모님 합가, 오피스텔 1주택 등

부모님 봉양 합가 시, 합가 후 10년 내 종전 주택 양도시 비과세 가능합니다. 오피스텔은 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 달라지므로 확인이 중요합니다.

1주택 양도세 비과세는 '2년 보유' 넘어 '2년 실거주' 확인이 필수입니다. 12억 초과분 과세 및 장기보유특별공제 활용 전략을 세우세요.